L’Agente immobiliare

Parte I – Diritto civile

Sezione I – L’ordinamento giuridico e le fonti del diritto

1 L’ordinamento giuridico e le fonti del diritto

1. Il diritto e l’ordinamento giuridico

2. La norma giuridica

3. Le fonti del diritto

3.1 Le leggi

3.2 Le leggi regionali

3.3 I decreti

3.4 Gli usi

2 Il diritto soggettivo

1. Le situazioni giuridiche soggettive

2. La nozione di diritto soggettivo

3. I diritti assoluti e i diritti relativi

4. I diritti personali di godimento

5. Le controversie relative ai diritti soggettivi

6. L’estinzione dell’esercizio del diritto soggettivo per prescrizione o decadenza

7. Lo status giuridico

8. Le situazioni di fatto

9. L’onere

10. L’aspettativa del diritto

3 I soggetti di diritto

1. Le persone fisiche e le persone giuridiche

2. L’apparenza del diritto

4 Le persone fisiche

1. La capacità giuridica

2. La capacità di agire

2.1 Lo svolgimento di un’impresa commerciale da parte dell’incapace

3. Il minore, il minore emancipato, l’interdetto e l’inabilitato

4. L’incapacità naturale

5. Gli effetti degli atti compiuti dall’incapace

6. L’amministratore di sostegno

7. Dimora, domicilio e residenza

8. Scomparsa, assenza e morte presunta

5 Le persone giuridiche

1. Definizione

2. Soggettività giuridica e personalità giuridica

3. Il concetto di autonomia patrimoniale perfetta e autonomia patrimoniale imperfetta

4. L’acquisto della personalità giuridica

5. Le associazioni, le fondazioni e i comitati

6. La sede e la pubblicità delle vicende delle persone giuridiche

6 L’oggetto del diritto

1. Il concetto di bene e quello di cosa

2. Distinzioni fondamentali in materia di beni

3. I frutti

4. I beni demaniali

5. La nozione di pertinenza

6. Gli accessori

Sezione II – I diritti reali

1 Nozione, classificazione e caratteristiche dei diritti reali

1. Nozione

2. Classificazione

3. Caratteristiche

2 La proprietà

1. Nozione

2. Le caratteristiche del diritto di proprietà

3. I limiti imposti dalla legge al diritto di proprietà

3.1 I limiti di interesse privato

3.2 I limiti di interesse pubblico

4. Le azioni a difesa della proprietà

5. La multiproprietà

3 I modi di acquisto della proprietà

1. L’acquisto a titolo originario e a titolo derivativo

2. Occupazione e invenzione

3. Accessione

4. Unione e commistione

5. Specificazione

6. Accessione invertita

7. Il possesso

7.1 Distinzione tra detenzione e possesso

7.2 Il possesso di buona fede di beni mobili

7.3 Le azioni a difesa del possesso

8. L’usucapione

8.1 L’usucapione ordinaria

8.2 L’usucapione abbreviata

9. Le azioni di nunciazione

4 La comunione e il condominio

1. Nozione

2. Costituzione della comunione

3. Caratteristiche della comunione

4. La divisione

5. Il condominio

5.1 La riforma del condominio

5.2 Il regolamento di condominio

5.2.1 Il regolamento contrattuale e il regolamento assembleare

5.2.2 I limiti alle proprietà esclusive imposte dal regolamento contrattuale

5.2.3 Il regolamento di condominio predisposto dal costruttore

5.3 Le parti comuni e la loro circolazione

5 I diritti reali di godimento

1. Nozione e classificazione dei diritti reali di godimento

2. La superficie

2.1 Costituzione, durata ed estinzione del diritto di superficie

2.2 Trasformazione di diritto di superficie in proprietà

3. L’enfiteusi

3.1 Costituzione, durata ed estinzione dell’enfiteusi

3.2 Disposizioni a favore dell’enfiteuta

3.3 Diritti ed obblighi dell’enfiteuta

3.4 Affrancazione e devoluzione

3.5 Censi e livelli

4. L’usufrutto

4.1 Costituzione, durata ed estinzione del diritto di usufrutto

4.2 Diritti ed obblighi dell’usufruttuario

4.3 Il quasi usufrutto

4.4 L’usufrutto congiuntivo

4.5 L’usufrutto successivo

4.6 Le spese a carico dell’usufruttuario e del proprietario

4.7 Le locazioni concluse dall’usufruttuario

5. L’uso e l’abitazione

6. Le servitù prediali

6.1 Caratteri e classificazione delle servitù

6.2 Modi di costituzione ed estinzione delle servitù

6.3 Accertamento della servitù e altri provvedimenti di tutela

6 I diritti reali di garanzia

1. Il pegno e l’ipoteca: caratteristiche comuni

2. Il pegno

2.1 Doveri e diritti del creditore

3. L’ipoteca

3.1 L’oggetto dell’ipoteca

3.2 Le caratteristiche dell’ipoteca

3.3 Il grado dell’ipoteca

3.4 La pubblicità ipotecaria

3.5 La fonte dell’ipoteca

3.5.1 L’ipoteca legale

3.5.2 L’ipoteca giudiziale

3.5.3 L’ipoteca volontaria

3.6 La postergazione dell’ipoteca

3.7 Il consolidamento dell’ipoteca

3.8 La riduzione dell’ipoteca

3.9 L’estinzione dell’ipoteca

3.10 Il frazionamento dell’ipoteca

3.11 Il terzo datore d’ipoteca e il terzo acquirente di un bene ipotecato

4. Il privilegio

Sezione III – Le obbligazioni

1 Il rapporto giuridico obbligatorio e le fonti delle obbligazioni

1. Il rapporto giuridico obbligatorio

1.1 I soggetti del rapporto obbligatorio

1.2 L’oggetto e gli elementi caratterizzanti dell’obbligazione

1.3 Le obbligazioni soggettivamente ed oggettivamente complesse

2. Le fonti delle obbligazioni

2.1 La prestazione risarcitoria

2.2 L’illecito extracontrattuale e l’illecito contrattuale

2.3 Il danno patrimoniale

2.4 Il danno non patrimoniale

2.5 Il danno biologico

2.6 Il danno morale

3. Gli altri atti o fatti fonti di obbligazioni

3.1 Le promesse unilaterali

3.2 Il pagamento dell’indebito

3.3 La gestione di affari altrui

3.4 L’arricchimento senza causa

4. La differenza tra obbligazioni e diritti reali

2 La classificazione delle obbligazioni

1. La distinzione delle obbligazioni per contenuto e sul piano soggettivo od oggettivo

2. Le obbligazioni naturali

3. Le obbligazioni pecuniarie

3 Le vicende giuridiche che interessano le obbligazioni

1. Le modificazioni dell’obbligazione

1.1 La cessione del credito

1.2 La cessione del debito

2. I modi di estinzione dell’obbligazione

3. I modi di estinzione dell’obbligazione diversi dall’adempimento

4. L’inadempimento e la mora del creditore

4 La responsabilità patrimoniale del debitore e la garanzia patrimoniale del creditore

1. La responsabilità patrimoniale del debitore

2. La garanzia patrimoniale del creditore

3. I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale

3.1 L’azione surrogatoria

3.2 L’azione revocatoria

3.3 Il sequestro conservativo

4. L’espropriazione forzata

4.1 Il pignoramento

4.1.1 Perdita di efficacia del pignoramento

4.1.2 Conversione del pignoramento

4.1.3 La cancellazione del pignoramento

5 Le garanzie personali

1. La fideiussione, il mandato di credito e l’avallo

2. L’anticresi

Sezione IV – Il negozio giuridico e il contratto

1 Il negozio, il fatto e l’atto giuridico

1. Il negozio giuridico

2. Classificazione dei negozi giuridici

3. Il fatto e l’atto giuridico

2 Il contratto in generale

1. Nozione di contratto

2. Le parti del contratto

3. Classificazioni dei contratti

3.1 I contratti per adesione

3.2 I contratti collettivi

3.3 Il contratto di diritto pubblico

4. I requisiti del contratto

4.1 L’accordo

4.2 La causa

4.3 L’oggetto

4.4 La forma

5. Gli elementi accidentali del contratto

5.1 La condizione

5.2 Il termine

5.3 Il modo

6. Gli elementi naturali del contratto

6.1 La garanzia per evizione

6.2 La garanzia dai vizi

6.3 La mancanza di qualità e la consegna di aliud pro alio

7. L’efficacia del contratto

8. La simulazione del contratto

9. L’interpretazione del contratto

10. La cessione del contratto

11. Il contratto per persona da nominare

12. Il contratto a favore di terzo

3 La formazione e la conclusione del contratto

1. La responsabilità precontrattuale e la responsabilità contrattuale

2. Il processo formativo del contratto

3. Gli atti formativi del contratto: proposta ed accettazione

3.1 Revocabilità della proposta e dell’accettazione

3.2 La conclusione del contratto

4. La proposta irrevocabile

4.1 Il preliminare di preliminare

5. L’opzione e la puntuazione

6. La rappresentanza

6.1 La procura

6.2 Il conflitto di interessi ed il contratto con se stesso

6.3 La rappresentanza senza potere

6.4 Il patto fiduciario immobiliare

4 Il contratto preliminare

1. La funzione del contratto preliminare

1.1 Il contratto preliminare ad effetti anticipati

1.2 Il contratto preliminare sottoscritto dal falso procuratore

2. Unilateralità e bilateralità del contratto preliminare

3. La trascrizione del contratto preliminare

4. La caparra

4.1 La caparra confirmatoria

4.2 La caparra penitenziale

5. La multa penitenziale

6. La clausola penale

5 La risoluzione, il recesso e la rescindibilità del contratto

1. Lo scioglimento del contratto

1.1 L’inadempimento

1.2 L’impossibilità sopravvenuta

1.3 L’eccessiva onerosità

2. La risoluzione di diritto del contratto

2.1 La diffida ad adempiere

2.2 La clausola risolutiva espressa

2.3 Il termine essenziale

3. Il recesso dal contratto

4. La rescindibilità del contratto

5. Le differenze tra annullabilità e rescindibilità del contratto

6 L’invalidità del contratto

1. Nozione di invalidità

2. Nullità del contratto

3. Annullabilità del contratto

3.1 L’errore

3.2 La violenza

3.3 Il dolo

7 Cenni sui contratti di assicurazione, deposito, estimatorio, somministrazione, appalto, trasporto e franchising

1. Il contratto di assicurazione

2. Il contratto di deposito

3. Il contratto estimatorio

4. La somministrazione

5. L’appalto

6. Il trasporto

7. Il franchising

Sezione V – La compravendita, la locazione e l’affitto

1 La compravendita

1. Nozione

2. Oggetto e requisiti

3. Caratteristiche

4. Le obbligazioni del venditore

5. Ulteriori obblighi posti a carico del venditore da leggi speciali

5.1 Le norme sulla regolarità urbanistica ed edilizia

5.2 L’attestato di prestazione energetica

5.2.1 Gli obblighi di dotazione, informazione, consegna e allegazione dell’APE

5.2.2 Gli annunci pubblicitari

5.2.3 L’attestato di qualificazione energetica

5.2.4 Le sanzioni

5.2.5 La validità temporale dell’APE

5.3 La conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

5.4 La sicurezza degli impianti

6. Le obbligazioni del compratore

7. Gli obblighi per le parti

8. Il deposito del prezzo della compravendita a mani del notaio

9. La prelazione

10. La prelazione agraria

2 Cenni su alcune particolari tipologie di atti di vendita

1. Vendita di cose mobili

2. Vendita con riserva di gradimento

3. Vendita a prova

4. Vendita con patto di riscatto

5. Vendita con riserva di proprietà

6. Vendita di cosa futura

7. Vendita di cosa altrui o parzialmente di altri

8. Cessione di alloggi di edilizia residenziale pubblica

8.1 Il prezzo da indicare in caso di rivendita

9. La vendita di immobili da costruire

9.1 Le tutele previste dal d.lgs. 122/2005 e le modifiche introdotte dal d.lgs. 14/2019

10. La vendita di un immobile gravato da usi civici

10.1 La differenza tra usi civici appartenenti a privati e usi civici appartenenti alla collettività

10.2 Il regime di assoluta indisponibilità per i terreni appartenenti alla collettività

10.3 La liberalizzazione dall’uso civico dei terreni nei casi di occupazione abusiva

11. La vendita di immobili sottoposti a vincolo culturale o paesaggistico

11.1 La dichiarazione di interesse culturale di beni immobili

11.2 La denuncia di prelazione

11.3 Gli effetti dell’esercizio della prelazione

11.4 Gli effetti dell’omessa, tardiva o incompleta denuncia di prelazione

11.5 Gli atti soggetti a denuncia di prelazione

12. La permuta

13. La tipologia contrattuale del rent to buy

14. Vendita “a misura” e “a corpo”

3 La locazione

1. Definizione e caratteristiche del contratto di locazione

2. La disciplina dei contratti di locazione

3. Le parti del contratto

4. A chi spetta il diritto di locare

5. La forma del contratto

6. L’oggetto del contratto

7. La durata del contratto

8. Il diniego di rinnovo del contratto da parte del locatore

9. Il corrispettivo della locazione

10. Gli aumenti del canone di locazione

10.1 Il disposto dell’art. 79 della l. 392/1978

10.2 La deroga all’art. 79 della l. 392/1978

11. La registrazione del contratto

11.1 I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate sull’obbligo di registrazione

12. La locazione ultranovennale

13. La locazione di un bene in comunione ordinaria

14. La locazione di un bene in comunione legale

15. La sublocazione

16. Le principali obbligazioni del locatore

17. Ulteriori obblighi posti a carico del locatore

18. Le principali obbligazioni del conduttore

19. Ulteriori obblighi posti a carico del conduttore

20. Il deposito cauzionale e la fideiussione

21. Il recesso del conduttore

22. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

4 Le locazioni ad uso abitativo

1. Le disposizioni della l. 9 dicembre 1998, n. 431

2. I criteri generali per la stipula dei contratti di locazione a canone concordato

2.1 I tipi di contratto previsti per le locazioni a canone concordato

2.2 Le commissioni di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale

3. Le tipologie contrattuali

3.1 I contratti a canone libero

3.2 I contratti agevolati

3.3 I contratti di natura transitoria

3.4 I contratti per studenti universitari

4. Patti contrari alla legge

5 Altre tipologie contrattuali a destinazione abitativa

1. Il contratto di locazione ad uso foresteria

2. Il contratto di locazione per finalità turistica

3. Le locazioni brevi

3.1 Obblighi per i locatori e sublocatori di immobili locati con contratti inferiori a trenta giorni

6 Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione

1. Le disposizioni di cui alla l. 27 luglio 1978, n. 392

2. Durata del contratto

3. Recesso del conduttore

4. Rinnovazione del contratto

5. Diniego del locatore di rinnovo del contratto alla prima scadenza

6. Determinazione e aggiornamento del canone

7. Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

8. Sublocazione e cessione del contratto di locazione

9. Successione nel contratto

10. Prelazione e riscatto

11. Prelazione in caso di nuova locazione

12. Esclusioni

7 Il comodato

8 Il contratto di affitto

1. Disciplina del contratto di affitto

1.1 I contratti di affitto agrari

1.1.1 Definizione di coltivatore diretto

1.1.2 Equiparazione ai coltivatori diretti

1.1.3 Definizione di imprenditore agricolo professionale

2. L’affitto d’azienda

9 Le strutture ricettive extra-alberghiere

1. Il bed & breakfast

2. Guest house o affittacamere

3. Case e appartamenti per vacanze

4. Case per ferie

Sezione VI – La trascrizione

1 Gli aspetti generali

1. Nozione

2. L’efficacia della trascrizione

3. La funzione della pubblicità immobiliare

4. Il diritto tavolare

5. Il certificato ipotecario

2 Gli atti soggetti a trascrizione

1. L’obbligo della trascrizione per determinati atti

2. I contratti che trasferiscono i diritti edificatori

3. Gli atti di destinazione

4. Gli atti costitutivi di vincolo

Sezione VII – Il diritto di famiglia

1 Caratteri e principi generali del diritto di famiglia

1. La nozione di famiglia

2. La parentela: le linee e i gradi

3. L’affinità

2 L’acquisizione dello status di figlio

1. La filiazione

2. L’aspetto ereditario

3. La soppressione del diritto di commutazione

3 Il matrimonio

1. Il matrimonio civile e il matrimonio concordatario

2. L’invalidità e lo scioglimento del matrimonio

4 La riforma del diritto di famiglia

1. Il regime patrimoniale dei coniugi

2. La comunione e la separazione dei beni

3. Gli effetti della comunione legale dei beni

3.1 Le obbligazioni contratte dai coniugi

4. L’amministrazione dei beni della comunione

5. I beni che non sono compresi nella comunione legale

6. Come si scioglie la comunione legale dei beni

7. La vendita effettuata da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale dei beni

8. Il venditore legalmente separato o divorziato

9. Il fondo patrimoniale

5 Le unioni civili e le convivenze di fatto

1. La disciplina dei rapporti affettivi caratterizzati da stabilità

2. Le unioni civili

2.1 Le norme applicabili alle unioni civili

3. Le convivenze di fatto

3.1 Il contratto di convivenza di fatto

Sezione VIII – La successione e la donazione

1 Il diritto successorio

1. Nozione

2. Eredi e legatari

3. Eredi legittimi ed eredi legittimari

2 L’apertura della successione

1. L’apertura della successione

2. La successione legittima, la successione testamentaria e la successione necessaria

3. Le quote che spettano agli eredi

4. L’accrescimento, la sostituzione e la rappresentazione

5. Il diritto di abitazione sulla casa coniugale

3 L’eredità

1. Nozione di eredità

2. L’acquisto della qualità di erede

3. L’accettazione dell’eredità: pura e semplice o con beneficio di inventario

3.1 Accettazione espressa e tacita

3.2 L’acquisto dell’eredità senza accettazione (cd. accettazione presunta)

3.3 Prescrizione e decadenza dal diritto di accettare l’eredità

3.4 La trascrizione dell’accettazione dell’eredità

3.5 Eredità giacente ed eredità vacante

4. La rinuncia all’eredità

4.1 Decadenza dal diritto di rinunciare

5. L’acquisto dall’erede apparente

6. La petizione, la delazione e la devoluzione dell’eredità

7. L’acquisto del legato

8. Il divieto dei patti successori

9. La divisione ereditaria

10. La collazione

10.1 La dispensa dall’obbligo della collazione

4 Il testamento

1. Nozione

2. Le cause di invalidità del testamento

3. Le forme in cui può essere redatto un testamento

4. Il testamento estero

5. Efficacia della pubblicazione e della trascrizione del testamento

6. La revocazione del testamento

7. Come si procede alla ricerca di un testamento

8. L’esecutore testamentario

9. La sostituzione fedecommissaria

5 La dichiarazione di successione

1. A chi spetta presentare la dichiarazione di successione

2. Quando occorre presentare la dichiarazione di successione

3. La trascrizione della dichiarazione di successione

4. La successione di un cittadino italiano deceduto all’estero

5. Il certificato successorio europeo

6 La donazione

1. Nozione

2. Le donazioni e gli atti di liberalità indirette

3. La revoca della donazione

4. L’azione di riduzione

4.1 L’atto di opposizione alla donazione

4.1.1 I casi in cui il bene donato può liberamente circolare

Sezione IX – La disciplina della professione di mediatore. Il mandato e la mediazione

1 Il mandato

1. Nozione

2. Mandato con rappresentanza o senza rappresentanza

3. Contenuto e forma del mandato

4. Mandato e procura

5. Il mandato congiuntivo e il mandato collettivo

6. Le cause di estinzione del mandato

7. La revoca del mandato da parte del mandante

8. La rinuncia del mandatario

9. I principali diritti e doveri del mandatario

10. Gli obblighi del mandante

2 La mediazione

1. Nozione di mediatore e natura giuridica della mediazione

2. C osa si intende per mediazione tipica e mediazione atipica

3. La distinzione tra incarico di mediazione e mandato

4. Gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso

5. Le figure affini a quella del mediatore

6. Gli articoli del codice civile sulla mediazione

7. Gli obblighi imposti al mediatore da leggi speciali

7.1 La protezione dei dati personali

7.1.1 L’Autorità garante italiana

7.1.2 Definizioni

7.1.3 Il consenso

7.1.4 L’informativa sulla privacy

7.2 Gli obblighi di natura fiscale

7.3 La normativa antiriciclaggio

7.3.1 Le nuove disposizioni

8. Il segreto professionale

3 Le norme speciali in materia di mediazione

1. La legislazione

2. La l. 3 febbraio 1989, n. 39

3. Le modifiche apportate alla l. 39/1989 dall’art. 18 della l. 57/2001

3.1 La garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti

3.2 L’incompatibilità con l’esercizio di altre attività

4. La normativa introdotta dall’art. 73 del d.lgs. 59/2010

5. Gli effetti prodotti dalla soppressione del ruolo

6. Gli effetti della mancata iscrizione nel registro delle imprese e nel REA

7. Le sanzioni amministrative e disciplinari

8. Le sanzioni penali

4 Gli organi istituzionali

1. Il Ministero dello sviluppo economico e la Camera di commercio

2. La commissione esaminatrice

5 I requisiti per l’esercizio della professione

1. Il possesso dei requisiti per l’esercizio dell’attività professionale

2. I limiti all’esercizio dell’attività da parte degli ausiliari dell’impresa

6 Le modalità di accesso all’esercizio della professione

1. Il decreto ministeriale 26 ottobre 2011

2. Gli aspetti procedurali della nuova disciplina

3. Dichiarazione di possesso dei requisiti

4. Svolgimento dell’attività presso più sedi o unità locali

5. Accertamento e certificazione dei requisiti

6. Deposito dei moduli e formulari

7. La verifica dinamica della permanenza dei requisiti

8. Iscrizione nell’apposita sezione del REA

9. Provvedimenti sanzionatori

10. Modifiche inerenti l’impresa e suoi collaboratori

11. N orme transitorie relative ai mediatori già iscritti nel ruolo

12. La mediazione occasionale

13. Diritto di stabilimento e libera prestazione di servizi da parte di imprese europee

13.1 La libertà di prestare servizi all’interno del mercato dell’Unione europea

13.2 La tessera professionale europea

7 L’esame di idoneità all’esercizio professionale

1. L’ammissione all’esame

2. Le modalità per la presentazione della domanda di esame

3. Le modalità dell’esame

Parte II – Diritto amministrativo in materia urbanistica ed edilizia

1 Introduzione al diritto amministrativo

1. L’attività della pubblica amministrazione. Principi

2. L’attività amministrativa: discrezionalità e vincolo

3. I provvedimenti amministrativi: nullità e annullabilità

4. L’invalidità degli atti amministrativi nella riforma della l. 241/1990

4.1 Il difetto assoluto di attribuzione e la violazione o elusione del giudicato

5. Il riparto di giurisdizione tra giudice ordinario e giudice amministrativo

2 Diritto dell’edilizia e diritto urbanistico

1. La definizione di diritto urbanistico

2. Il concetto di urbanistica e quello di edilizia

3. Cenni sulla pianificazione urbanistica

3.1 Gli strumenti urbanistici territoriali

3.2 Gli strumenti di pianificazione

3.2.1 Gli strumenti urbanistici di pianificazione sovracomunale

3.2.2 Gli strumenti urbanistici a livello comunale

4. Il Piano Regolatore Generale

4.1 I Piani Urbanistici Comunali

5. Il Programma di Fabbricazione

6. Gli standard urbanistici

7. La zonizzazione

8. L’indice di edificabilità

9. La cessione di cubatura

3 Normativa e disciplina urbanistica ed edilizia

1. Il codice civile e la proprietà edilizia

1.1 Luci e vedute

2. L’evoluzione della disciplina edilizia ed urbanistica nazionale

2.1 La legislazione successiva all’unificazione del Regno d’Italia

2.2 Le principali leggi urbanistiche a partire dagli anni ’40

4 Nozioni di diritto urbanistico e di diritto dell’edilizia nella prassi immobiliare

1. Lavori urbanisticamente rilevanti: interventi, permessi e silenzi

2. Il testo unico delle disposizioni in materia edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

3. Definizioni degli interventi edilizi

4. I titoli abilitativi che attualmente regolano l’attività edilizia

5. L’attività edilizia libera

5.1 L’attività edilizia subordinata a comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)

6. Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

7. L’attività edilizia soggetta a permesso di costruire

7.1 Definizione e caratteristiche di permesso di costruire

7.1.1 Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

7.1.2 Competenza al rilascio del permesso di costruire

7.2 I soggetti che hanno titolo per ottenere il permesso di costruire

7.3 La trasferibilità del permesso di costruire

7.4 L’onerosità del permesso di costruire

7.5 Definizione e corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

7.6 Efficacia temporale, decadenza e annullabilità del permesso di costruire

7.7 La convenzione-tipo

7.8 La procedura per il rilascio del permesso di costruire

7.9 La procedura del silenzio-assenso

8. L’attività edilizia soggetta a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

9. I riflessi della SCIA sui requisiti formali dell’atto di compravendita

10. L’obbligo di variazione catastale

11. Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

11.1 Usi temporanei

12. Accertamento di conformità

13. Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA e accertamento di conformità

14. Le norme sul condono edilizio

14.1 Gli effetti della domanda di condono

14.2 La concessione in sanatoria e i diritti dei terzi

15. La circolazione degli immobili abusivi

15.1 La commerciabilità degli immobili abusivi e la validità dell’atto di compravendita

15.2 I profili formali nel caso di trasferimenti immobiliari

15.3 La totale difformità dal permesso di costruire e la variazione essenziale

15.3.1 Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

15.3.2 La differenza tra variazione essenziale e variante

15.4 La commerciabilità dei fabbricati edificati ante 1° settembre 1967

15.5 L’applicazione delle norme in materia di sanatoria edilizia ai contratti preliminari

16. L’abuso edilizio e il reato edilizio

17. La sanatoria ex lege delle difformità marginali

18. I responsabili dell’abuso edilizio

19. L’agibilità degli edifici

19.1 La normativa antecedente al d.P.R. 380/2001

19.2 La segnalazione certificata di agibilità

19.3 La modifica o aggiornamento del certificato di agibilità

19.4 L’agibilità per i vecchi edifici

19.5 Il parere della giurisprudenza

20. Il regime dei parcheggi

5 Le tipologie edilizie (Rinvio)

Bibliografia

Parte III – Diritto tributario

Sezione I – I tributi in generale

1 L’attività finanziaria dello Stato e il diritto tributario

1. Nozioni

2. I tributi

3. Classificazione dei tributi

4. Classificazione delle imposte

5. Classificazione delle tasse

6. Classificazione dei contributi

2 Il pagamento dei tributi

1. I dati identificativi dei contribuenti e l’Anagrafe tributaria

2. L’autotassazione

3. I soggetti tenuti al pagamento

4. Il mancato pagamento dei tributi

3 Le imposte dirette erariali

1. L’IRPEF

1.1 Caratteristiche

1.2 Soggetti passivi

1.3 Presupposto impositivo

1.4 Scaglioni di reddito e aliquote IRPEF

1.5 L’addizionale regionale e comunale IRPEF

1.6 Modelli di dichiarazione – Modello 730 e Modello Redditi

1.7 Come si paga l’IRPEF

1.8 Le ritenute alla fonte a titolo di acconto e a titolo di imposta

2. Il regime forfettario

2.1 Requisiti d’accesso

2.2 Le cause ostative

2.3 Caratteristiche del regime forfettario

2.4 Il forfettario delle start-up

3. L’IRES

3.1 Soggetti passivi l’IRES

3.2 Il reddito IRES, come calcolare l’imposta dovuta

3.3 Quando si paga l’IRES

4. Gli Indicatori sintetici di affidabilità fiscale – ISA

4 Le imposte indirette erariali

1. IVA

1.1 L’applicazione dell’IVA

1.2 Presupposto dell’imposta

1.3 Classificazione delle operazioni IVA

1.4 Operazioni estere

1.5 Aliquote IVA

1.6 Versamenti periodici

1.7 Acconto annuale IVA

1.8 Dichiarazione IVA

1.9 Il reverse charge e lo split payment

2. Imposta di registro

2.1 Presupposto dell’imposta

2.2 Modalità di calcolo e caratteristiche dell’imposta

3. Imposte ipotecarie e catastali

3.1 Presupposto e determinazione dell’imposta ipotecaria

3.2 Presupposto e determinazione dell’imposta catastale

4. Imposta di bollo

4.1 Oggetto dell’imposta

4.2 Misura dell’imposta

4.3 Modalità di pagamento

5. Imposta sulle successioni e donazioni

5.1 Soggetti passivi dell’imposta

5.2 Oggetto e base imponibile

5 Le imposte locali

L’IRAP
Premessa
1.1 Caratteristiche dell’imposta

1.2 Presupposto impositivo

1.3 Aliquote IRAP

1.4 Dichiarazione IRAP

2. Tributi comunali

2.1 IUC (IMU – TaRi – TaSi)

2.2 Il Canone per l’occupazione di suoli e aree pubbliche

2.3 L’Imposta comunale sulla pubblicità e il Canone per l’installazione di mezzi pubblicitari

6 Effetti legati al pagamento dei tributi

7 Il controllo dell’Agenzia delle Entrate e l’attività di accertamento

1. Il controllo sulle dichiarazioni

2. Tipi di accertamento

2.1 Accertamento analitico

2.2 Accertamento sintetico e/o induttivo

2.3 Accertamento d’ufficio

3. La riscossione dei tributi

3.1 Il ruolo

3.2 La cartella di pagamento

3.3 La riscossione coattiva dei tributi

8 Le sanzioni tributarie

1. Le sanzioni amministrative

2. Le sanzioni penali

9 Il contenzioso tributario e i mezzi per evitarlo

1. Il contenzioso tributario

1.1 L’avvio del processo tributario

1.2 Assistenza tecnica

1.3 Esito del ricorso e applicazione della sentenza

1.4 Il ricorso in appello alla Commissione regionale competente

1.5 Il ricorso in Cassazione

2. Come evitare o risolvere le liti fiscali

2.1 L’acquiescenza

2.2 Adesione ai processi verbali di constatazione

2.3 Adesione all’invito al contraddittorio

2.4 Accertamento con adesione

2.5 Il reclamo e la proposta di mediazione

2.6 La conciliazione giudiziale

3. Lo Statuto dei diritti del contribuente

3.1 L’autotutela

3.2 Il ravvedimento operoso

3.3 L’interpello

Sezione II – I tributi del settore immobiliare

1 La tassazione degli immobili

1. Quadro generale

2 L’IRPEF sugli immobili

1. L’IRPEF sui redditi fondiari

1.1 Reddito dominicale e reddito agrario

1.2 Reddito dei fabbricati

3 Le imposte comunali

1. L’IMU (Imposta municipale unica)

1.1 Caratteristiche dell’IMU

1.2 Come si calcola la base imponibile

1.3 Aliquote d’imposta e detrazioni

1.4 I versamenti e la dichiarazione IMU

2. La TaRi (Tassa sui rifiuti)

3. La tassazione degli immobili all’estero

4 Le imposte sull’acquisto di un immobile

1. L’acquisto di un immobile ad uso abitativo

1.1 C redito d’imposta per il riacquisto della prima casa

2. L’acquisto di un terreno

3. Come si calcolano le imposte di registro, ipotecaria e catastale

4. Come si determina il valore catastale

5. La base imponibile per l’IVA

6. L’acquisto di un bene immobile strumentale per natura (Cat. B, C, D, E, A/10)

7. La registrazione del contratto preliminare di vendita

5 Le imposte sulla vendita di un immobile

1. Vendita di un immobile e modalità di tassazione

2. Cessione di immobili acquisiti per donazione

6 La successione e la donazione di immobili

1. Le imposte sugli immobili ereditati

1.1 Dichiarazione di successione e pagamento dell’imposta di successione

1.2 Le imposte ipotecaria e catastale e l’agevolazione “prima casa”

2. Le donazioni di immobili

7 Le locazioni

1. La determinazione del reddito per gli immobili locati

1.1 Il regime ordinario di tassazione

1.2 La “cedolare secca”

2. Registrazione dei contratti e pagamento dell’imposta di registro

3. La locazione di un immobile da parte di un’impresa costruttrice o di recupero edilizio

4. Bonus canoni locazione imprese turistiche - art. 5

8 Agevolazioni sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico

1. Le agevolazioni per le ristrutturazioni

1.1 La detrazione per le spese di ristrutturazione

1.1.1 Condizioni per chiedere la detrazione

1.1.2 Soggetti ammessi al beneficio

1.1.3 Quando e come è possibile richiedere l’agevolazione

1.1.4 La detrazione per gli interventi antisismici

1.2 La detrazione per il risparmio energetico

1.3 La detrazione per l’acquisto di mobili

1.4 Bonus facciate

1.5 L’applicazione dell’IVA agevolata

1.6 Superbonus 110%

1.7 Sismabonus

1.8 Sismabonus per l’acquisto di case antisismiche

1.9 Bonus unico per interventi antisismici e di efficientamento energetico

1.10 Bonus verde

1.11 Bonus per colonnine ricarica veicoli elettrici

1.12 Bonus idrico e credito d’imposta per il sistema di filtraggio dell’acqua

9 La fattura dell’agente immobiliare

1. La fattura

2. La fattura elettronica

Parte IV – Diritto commerciale

Sezione I – L’imprenditore e le società

1 L’imprenditore

1. Nozione

2. L’impresa

3. L’azienda

2 Classificazione delle imprese

1. Impresa agricola e commerciale

2. L’impresa individuale

2.1 Il piccolo imprenditore

2.2 L’impresa familiare

3 I principali obblighi dell’imprenditore commerciale

1. Iscrizione al pubblico registro delle imprese

2. Obbligo della tenuta delle scritture contabili

4 La rappresentanza dell’imprenditore commerciale

1. I collaboratori dell’imprenditore

2. L’institore

3. Il procuratore

4. Il commesso

5 I segni distintivi dell’impresa

1. La ditta

2. L’insegna

3. Il marchio

6 La cessione d’azienda

1. Generalità

2. L’avviamento commerciale

3. Il divieto di concorrenza

7 Le società

1. Il contratto di società

2. Classificazione delle società

8 Le società di persone

1. Generalità

2. La società semplice

2.1 Forma del contratto

2.2 Amministrazione della società

2.3 Ripartizione negli utili e nelle perdite

2.4 Rappresentanza della società

2.5 Responsabilità per le obbligazioni sociali

2.6 Il creditore particolare del socio

2.7 Scioglimento della società

2.8 Liquidazione della società

2.9 Recesso, morte ed esclusione del socio

2.10 Responsabilità del socio uscente

3. La società in nome collettivo

3.1 Nozione della società e responsabilità dei soci

3.2 Ragione sociale

3.3 Forma dell’atto costitutivo e pubblicità

3.4 Modifiche dell’atto costitutivo

3.5 Divieto di concorrenza dei soci

3.6 Limiti nella distribuzione degli utili

3.7 Creditore particolare del socio

3.8 Scioglimento della società

4. La società in accomandita semplice

4.1 Nozione e responsabilità dei soci

4.2 Ragione sociale e atto costitutivo

4.3 Atto costitutivo e pubblicità

4.4 Soci accomandatari e amministrazione della società

4.5 Obblighi e diritti dei soci accomandanti

4.6 Trasferimento della quota del socio accomandante

4.7 Scioglimento della società

9 Le società di capitali

1. Generalità

2. La società per azioni

2.1 Responsabilità dei soci

2.2 La denominazione della società

2.3 Capitale minimo

2.4 Atto costitutivo e statuto

2.5 Conferimenti dei soci

2.6 Deposito atto costitutivo e iscrizione della società al registro delle imprese

2.7 Le azioni

2.8 Le obbligazioni

2.9 Organi della S.p.a.

2.10 Libri sociali obbligatori

3. La società in accomandita per azioni

3.1 Nozione

3.2 Denominazione sociale

3.3 N orme applicabili alla S.a.p.a.

4. La società a responsabilità limitata

4.1 Nozione

4.2 Costituzione della società

4.3 I conferimenti

4.4 Quote di partecipazione

4.5 Trasferimento delle partecipazioni

4.6 Espropriazione della partecipazione

4.7 Responsabilità dell’alienante per i versamenti ancora dovuti

4.8 Recesso del socio

4.9 Esclusione del socio

4.10 Amministrazione e rappresentanza della società

4.11 Conflitto di interessi

4.12 Responsabilità degli amministratori e controllo dei soci

4.13 Il collegio sindacale e la revisione legale dei conti

4.14 Libri sociali obbligatori

4.15 Bilancio e distribuzione degli utili ai soci

4.16 Emissione di prestiti obbligazionari

4.17 La società a responsabilità limitata semplificata

4.18 La società a responsabilità limitata innovativa

10 Le società cooperative

1. Nozione

1.1 Cooperativa a mutualità prevalente e cooperativa a mutualità non prevalente

1.2 Requisiti delle cooperative a mutualità prevalente

1.3 Denominazione sociale

1.4 Responsabilità per le obbligazioni sociali

1.5 Atto costitutivo

1.6 Numero dei soci

1.7 Deposito dell’atto costitutivo e iscrizione della società

1.8 Variabilità del capitale

1.9 Quote e azioni

1.10 Soci finanziatori e altri sottoscrittori di titoli di debito

1.11 Requisiti dei soci

1.12 Trasferibilità della quota o delle azioni

1.13 Diritto agli utili e alle riserve dei soci cooperatori

1.14 Le mutue assicuratrici

11 Trasformazione, fusione e scissione delle società

12 Il contratto di associazione in partecipazione

Sezione II – Il fallimento, le procedure concorsuali e il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza

(Rinvio)

1 Le procedure concorsuali

2 Il fallimento e le altre procedure concorsuali

3 Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza

Sezione III – I titoli di credito

1 Il titolo di credito

1. Nozione e natura giuridica

2. Caratteristiche

3. Rapporto fondamentale e rapporto cartolare

4. Classificazione dei titoli di credito

5. La procedura di ammortamento

2 La cambiale

1. Nozione

2. Tipi di cambiale e caratteristiche

2.1 L’accettazione del trattario nella tratta

3. La girata

4. L’avallo

5. Categorie di obbligati cambiari

6. Il protesto della cambiale

7. Le azioni cambiarie

8. Il pagamento della cambiale

9. Lo sconto delle cambiali

3 L’assegno

1. Nozione

2. Tipi di assegni

3. L’assegno bancario

3.1 Clausole legate all’emissione di un assegno bancario

4. L’assegno circolare

4.1 Caratteristiche dell’assegno circolare

Parte V – Contabilità e bilancio

(Rinvio)

1 La contabilità generale e la partita doppia

2 Scritture di costituzione e scritture di gestione

3 Scritture di chiusura e scritture di riapertura

4 Il bilancio di esercizio

5 Analisi di bilancio e indici di bilancio

Parte VI – Mutui, finanziamenti e principali contratti bancari per il settore immobiliare

1 I mutui per la casa

1. Definizione e normativa di riferimento

2. Contratto e corrispettivo del mutuo

3. Documentazione richiesta

4. Come si calcola il valore catastale

5. Novità introdotte dai decreti sulle liberalizzazioni

6. I mutui “agevolati”

6.1 Il mutuo agrario

6.2 Il mutuo “prima casa”

6.2.1 Le agevolazioni per chi “ricompra” la prima casa

7. Altre tipologie di mutuo

2 I costi del mutuo

1. Le rate di ammortamento

2. Il piano di ammortamento e gli interessi di preammortamento

3 Approfondimenti

1. La relazione preliminare e definitiva

2. Stipula e firma del contratto di mutuo

3. Estinzione anticipata del contratto di mutuo

4. Risoluzione del contratto di mutuo

5. L’accollo di mutuo

6. Le operazioni di cartolarizzazione (securitization)

7. Alcune riflessioni sui tassi bancari per i mutui ipotecari

8. La Mortgage Credit Directive (MCD) e i mutui alle famiglie

4 I fondi comuni di investimento immobiliare

1. Generalità

2. Definizioni e peculiarità di fondi aperti e chiusi

3. Limiti e divieti della gestione

4. La tassazione dei fondi comuni di investimento

4.1 Fondi comuni e tassa sul realizzato

5 I contratti bancari

1. Il contratto finanziario

2. Apertura di credito in conto corrente

3. Il leasing

3.1 Il mutuo per i giovani

4. Il factoring

4.1 Il factoring internazionale (export factoring)

5. Il forfaiting

Parte VII – Estimo ad uso degli agenti immobiliari

Sezione I – Estimo generale

1 Il contenuto dell’estimo e gli aspetti economici dei beni

1. Il contenuto dell’estimo

2. Gli aspetti economici dei beni e i corrispondenti valori di stima

2 Il metodo di stima

1. Le fasi del metodo di stima

2. Ordinarietà

3. C orrezioni al valore ordinario (comodi, scomodi, aggiunte e detrazioni)

3 I procedimenti di stima: stime sintetiche e analitica con cenni agli standard internazionali

1. Generalità

2. Procedimenti sintetici

3. Procedimento analitico

3.1 Fasi della stima analitica

4 Le valutazioni secondo gli standard internazionali (International Valuation Standards – I.V.S.)

Sezione II – Estimo urbano

1 Stima dei fabbricati civili: generalità

1. Classificazione dei fabbricati

2. Il mercato immobiliare urbano

3. La locazione dei fabbricati. Rinvio

4. Caratteristiche di un immobile civile

2 Stima dei fabbricati civili: valutazioni

1. La stima di un fabbricato civile

2. Stime per ricercare il valore di mercato

3. Stime per ricercare il valore di capitalizzazione

4. Stima per ricercare il valore di costo

4.1 Valore di costo con stima sintetica mono-parametrica

4.2 Valore di costo con stima analitica (computo metrico estimativo)

5. Stima per la ricerca del valore di trasformazione

6. Stima per la ricerca del valore complementare

7. Casi particolari di stima dei fabbricati

7.1 Stima dei danni a fabbricati ed a beni mobili

7.2 Stime cauzionali

3 Stima delle aree edificabili

1. Aree edificabili

2. Il mercato delle aree edificabili

3. Descrizione di un’area edificabile

4. Valutazione delle aree edificabili

4 Stima dei valori condominiali

1. Generalità sul condominio

2. Tabelle millesimali

2.1 Ricerca dei millesimi di proprietà generale

2.2 Ricerca dei millesimi d’uso

3. Assemblee condominiali e maggioranze

Sezione III – Estimo agrario

1 Stima dei terreni agricoli e dell’azienda agraria (stima dei fondi rustici)

1. Aziende agricole e loro caratteristiche

2. Valutazione

2.1 Stima del valore di mercato

2.2 Stima del valore di capitalizzazione

2.3 Stima per valore di trasformazione

2.4 Stima del valore complementare

3. Aspetti particolari del settore immobiliare agricolo

3.1 Stima degli arboreti

3.2 Miglioramenti fondiari

3.3 Affitto dei fondi rustici

3.4 Stima dei danni in estimo agrario

3.5 Minima unità colturale e piccoli appezzamenti

3.6 Stima dei fabbricati rurali

Sezione IV – Estimo catastale

1 Estimo catastale

1. Generalità sui Servizi catastali e ipotecari (ex Agenzia del Territorio)

2. La Conservatoria dei registri immobiliari

3. Generalità sul Catasto italiano

4. Struttura del Catasto terreni

4.1 Formazione (fase in gran parte storica)

4.2 Pubblicazione e attivazione

4.3 Conservazione

4.4 Consultazioni, visure, documenti catastali

5. Caratteristiche del Catasto fabbricati

5.1 Formazione

5.2 Pubblicazione e attivazione

5.3 Conservazione

5.4 Consultazione e visure

5.5 Il processo di riforma del Catasto dei fabbricati

6. Osservazioni sul Catasto

Sezione V – Estimo legale

1 Stima dei diritti di usufrutto, uso, abitazione

1. Usufrutto e nuda proprietà

1.1 Valutazioni

2. Uso e abitazione

2 Stime delle servitù prediali

3 Stima del diritto di superficie

4 Stima delle rendite

1. Rendita perpetua

2. Rendita vitalizia

5 Stime per successioni ereditarie

1. Generalità

2. Stima dell’asse ereditario

3. Stima della massa dividenda

4. Formazione delle quote ereditarie

5. Imposte di successione, ipotecaria, catastale

6 Stime inerenti l’espropriazione per pubblica utilità

1. Generalità

2. Iter espropriativo

3. Indennità di esproprio

3.1 Casistica indennità

4. Occupazione temporanea

5. Occupazione d’urgenza

6. Retrocessione dei beni espropriati

Bibliografia e sitografia